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啊又房产税。老板休假了，摸个鱼。
这样。首先，地方政府需要给雇员发工资（划掉）给地方上提供公共服务，肯定需要有稳定的财源。
来钱就几条路，来自上级政府的转移支付，对部分公共服务收取一定费用，再就是在本地收取地方税。
对于地方税来说，因为公共服务的服务对象是本地居民，本地居民要在本地住房子，住在本地才算本地居民，所以房产税是最合理的方式之一，比消费税什么的都直观。
中国的政府卖地法，土地出让金，或者至少说其中的一大部分，基本也是一种房产税。不过相比按房产证按年的收法，我觉得长期看还是只有弊端而几乎没有优点的，只是在中国特殊的流官体制下，对流官有很多优点。
所以导致了现在我们面临的很多很麻烦的问题——常用的词叫“土地财政”吧。
大多数国家地方政府还是土官当家的，更不会偏向这种搞法。改土归流的意义和优缺点那就是另外的问题了。
然后，把七十年房产税打包进土地出让金一次收了这种做法，在理论上，是和未来收一定的房产税等效的，可以先用个理想模型看看。今天30年期国债利率1.9%，以此为基准。
如果一套真空中的球形房，一年房产证5万，永远收下去，那现值就是5万/1.9% = 2,631,578.95，二百六十三万。也就是说在原理上，这套房子你买下来一年交五万房产税，等于房价加二百六十三万。
换一种说法，如果这套房子，如果有两个方案可选，要么不交土地出让金以后一年交五万房产税，要么一次交清土地出让金以后不交房产税了，那么如果前者要比后者便宜超过二百六十三万，那房产税合算。
然后再拿个实际情况来看，我家附近有个新盘叫栖海沄颂，有位你坛某群的群友买了一套，应该很快就要乔迁新居了，先祝贺他老。
这个楼盘，海开拿地是53.18亿元，楼面价4.34万元/平米。这个价钱因为要求开发商做了很多配建而定得较低，比旁边没这些的楼盘低了一万左右，因此为了省事，我们假设这是个真空中的球形栖海沄颂，4.34万元都是房产税性质的部分，地本身的价钱（三通一平什么的，美国自己盖住宅拿地也是要lot钱的，不是交房产税就不要钱了）是开发商做配建那些活覆盖掉的——当然羊毛也出在掏钱买房的群友身上。楼盘开盘均价82000，八万二。
图省事我们就先不管七十年产权的事了，就当这是个永续产权，和房产税一样永续。我相信大家都能理解下面的计算无关房子大小或者得房率/建筑面积/使用面积什么的这些事。
考虑上面说的两个方案，如果选择不交房产税一次付清就是一平米八万二的话，那选择以后交房产税，就应该卖38600一平米，这43400差价，就是未来永续房产税的现值。
继续使用1.9%的今天30年期国债利率作为计算基准，则相当于824.6每年的房产税。卖38600一平米，每年收824.6的房产税，以房价直接做为征税基础的话，相当于2.136%的房产税。
你看，帝都政府可能比那些美国地方政府还更黑一点。
另，如果考虑70年产权，这43400差价只当70年房产税的现值的话，我算了下应该是等于每年1126.19的房产税，相应的税率就是2.918%。
在另，1.9%的利率很低了，如果利率更高，那这个算出来的“理论等效房产税率”也会更高，但永续和70年的差异会减小。我不知道未来利率还有多少下行空间。
当然不管中国的房价还是美国房产税计算用的房产估值，波动的空间和讲究都很多，加上其他各种讲究，真空中的球形栖海沄颂并不准确，但可以帮助理解。
最后吧，这个不能光考虑钱。
一次付清和每年交钱，即使实际价值一样，这个在心理方面和风险方面，还是有很大差异的，这个还看个人口味。
尤其是现在的玩法，一次性付清多出来的钱，是用比1.9%的基准利率更高的利率贷出来的银行贷款，考虑到贷款利息，“理论等效房产税率”还可以进一步推高。
如果真交不起了，那无非就是美国是地方政府催债，中国是银行催债的区别罢了。目前为止应该后者还是略微仁慈一点吧，不过这几年也渐渐有一些故事出现了。
不过交不起税被赶出来这事吧，怎么说呢，这事挺惨的，我没研究美国如果你欠了一般别人私人的钱或者欠了IRS的钱多大程度上会被赶出来拍卖房子，不过应该也不会多仁慈。
但税这个东西，不交可能是不行的，尤其是在中国现在的某些流行叙事下，崇祯皇帝收不上税来，结果大明都亡了。对该交税不交的人怎么也得有点震慑，否则就容易各种收不上来了。
怎么保证有效的和公平的收税，对各级政府来说是个非常大也非常难的题目，美国在这方面固然有很多毛病，但中国嘛，目前税收还是非常粗放的，税制更多的出于效率考虑，优先收好收上来的税，然后考虑各种经济发展方向的引导效果，税收公平什么的都还不太考虑的上，甚至在一定程度上还在大面积采用实质上的包税制。这方面中国相对美国的优势在于收上来的税花起来效率高很多，同时增长速度能掩盖不少矛盾。随着增速下降，这方面精细化优化的空间还很大。
回到房产税，我觉得随着地方政府发工资越来越困难，这事是早晚的，治安、医疗、教育也都少不了也需要钱，新房新办法老房老办法不好操作，各种减免更是易于上下其手收不上税来还得惹一身骚，最后一刀切可能还是最省事的，无非就是苦一苦有房人士，反正已经为国买了一回房了，也不介意第二回，至于收不上来的，那就锻炼下执行能力吧。
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楼主: 草台培训班
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发表于 2025-1-24 15:38
假设不交出让金，换算成房产税
这点配建就能覆盖地价了，这假设也太狂野了吧
你补充的这又是个啥啊
人家全收的卖地钱就是100%地价，你在这里自己算来算去结果唯一最重要的数据是拍脑门的
比起利率最不合理的就是你这个比例
