徐斌律师：无良房地产商案例之一，挖地套层卖

哈里-谢顿

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我出一道数学题。

有一棵树，地下有3米的根，地上有6米的冠。

假设有人（地上）一米2万买你的树，这个树能卖多少钱？

如果你的回答是12万，

那恭喜你，你回答错了。

答案是14万。

解析是：你把树向上硬拔起1米，这样树冠变成7米，树根还剩下2米——二七一十四。

如果这是去地产面试销售的面试题，你没有二七一十四的觉悟，你想必无法在售楼处，把青龙湖边上的小洋房卖出一千套。

我的客户露丝，

是正儿八经的好学生，学的建筑专业，从外省到北京找工作，专攻房屋设计。

每天她的工作，就是如何设计出好房子，让业主们住的安全又舒服。

她老公和她来自同一个高考大省，一样的专业，一样的工作，两口子经过多年打拼，有了一套小房子，四十平米，住了姥姥、姥爷、夫妇二人，还有一个乖宝宝，一家五口。

露丝的爸妈如果不是为了给北漂的露丝带孩子，在老家也是能住大房子的。

为了给带了多年孩子的老人改善生活品质，露丝在远郊区房山相中了一个楼盘，花了五百万，买了一个下跃。她想着用这套房子让老人居住，周末度假，生老二。

沙盘上，合同上，这个房子地上6层，地下3层。

销售推介房子的时候，拿个激光笔，地面往上123，地面往下12，上上下下五层的一个下跃，有露台，有小院，对应2019年买房的时候这个价格，堪称完美。

露丝打工攒首付，凑个5万，给开发商打过去，凑个10万，给开发商打过去，就这样断断续续付完了首付，开始偿还银行贷款。

盼星星盼月亮盼了两三年，这房子好就好在没有烂尾，露丝如愿以偿的在去年收了房子开始装修。

这个买房的事儿，从地狱模式进入了噩梦模式。

一边装修，房子一边漏水。

为了处理这些漏水问题，露丝的装修预算一再增长，光维修费用就搭了十几万进去。

由于资金本来就紧张，又不断地超预算，装修就花了前前后后一年功夫，好不容易完工、散味儿、快要入住了。

突然有一天，开发商带了一群人，翻墙进入她家，把她的露台挖了。

不是什么城管拆违建，也不是什么心血来潮，原来这个房子家家漏水，开发商四处维修。

由于户型相似，维修工人搞错了房子。

原本是修隔壁的露台，结果，一群工人翻墙进来，把露丝这个好不容易装修好不漏的露台给拆了。

这一拆，原本这一排房子就露丝家不漏水的露台就漏了，刚好漏到了楼下。

露丝忍无可忍，为了早点住进去，和开发商交涉无果后，只好自己出钱把露台重新修复。

为了避免类似的事儿再发生、再扯皮，也考虑到有人翻墙进来实在不安全，露丝决定在自家露台上装了一个摄像头。

朋友，如果你在露台上装一个防盗摄像头，你这个摄像头装在哪里，朝哪个角度？

大学生毕业做建筑师的露丝夫妇，为了避免拍到对面邻居的隐私，安娜这个摄像头是朝自己拍的，装在了露台的外延。

有一天，露丝接到了一个电话，电话那头是个警察。

警察说，您家出了人命案，可能被你那个摄像头刚好拍下来了，你来警局配合一下调查吧。

摄像头拍摄下来的视频，是一个倒霉的维修工人，为了维修这个四处漏水的房子，维修屋顶的时候不慎从顶楼跌落，正好摔在这个露台上。

按照露丝了解的情况，是摔死了，但是在维权的时候，开发商坚持只是摔伤。

生与死，就是凶宅与非凶宅的关系。

露丝一开始还没想到索赔，只是希望开发商把露台维修——对，露台又坏了，因为开发商为了救人，把装修好的露台又挖烂了。

开发商一开始不肯赔偿，也不肯维修。

后来，好不容易松口了，开发商同意维修这个露台，但是，开发商提出了一个条件。

我给你修可以，但是你得和我签个合同。

合同打开一看：

我开发商给你修房，前提是你要保证，以后你这个房子无论再发生什么事，你都不可以再维权，不可以起诉，甚至你也不可以说。

想到这一路装修的糟心事儿，想到莫名其妙打进去的20万修房子的血汗钱，露丝就觉得这个合同签的非常屈辱。

从外地一路考学的北漂，一辈子攒点儿钱，就是为了在这个2000万人口的大都市，有一个体面的小日子。

这个霸王合同，夺去了露丝的最后一丝体面、理性和尊严。

夜不能寐的时候，她突然觉得房子里有一个幽灵，是那个从楼顶坠落下来的工人，是那些高高在上的开发商，是那些满口谎言的销售。

她做了一个决定，她把我请了过去，交了律师费。

这是一笔沉重的律师费。

在我第一次见到露丝，听她讲这些故事的时候，我就没有仅仅盯着她的这个房子。尤其是露丝告诉我，这个小区还有200多业主在报名维修漏水问题，涵盖了上叠中叠和下跃三种户型。

上叠我可以理解，一个楼是个立方体，立方体有六个面，屋顶漏水是顶层常见问题。

下跃我可以理解，一个楼是个立方体，立方体有六个面，地下室漏水是下跃常见问题。

中叠我就没办法理解了，一个楼是个立方体，立方体有六个面，难道说六个面没有一个面不漏吗？

这也太离谱了吧。

我拉着露丝，一位资深建筑设计师，去转了转小区的地下室，转了转院子，果然，还有更大的惊喜等着我们。

各位，

这里有一道数学题。

有这么一棵树，地上6米，地下3米，如果有人买树，按照地上的部分，一米2万，请问这个树该卖多少万呢？

露丝带我数了，这个房子，从一楼一层一层数上去，是7层楼。

露丝带我去地下，这个房子，一层一层下去，是2层。

而无论是沙盘上、合同上、规划上，都显示这个房子地上是六层，地下是三层。

诸位，开发商拿地的时候，是根据地上计容建筑面积算楼面价，也就是说，地上的6层是花钱买的，地下的3层是不计入容积率的。

这个地产商创造了房地产历史上的奇迹，硬生生的把埋在地下的-1F整整一层，从土里刨了出来。

真的是从土里刨了出来的，

一开始，他们建的是地上7层地下2层，然后，用土把整整一层房子埋起来，通过验收——地上6层验收——然后再把它挖开，把-1F就这么堂堂正正的挖了个门，修了出入口。

我问了露丝一个问题，你们买房的时候，为什么没发现这个问题？

露丝说，开发商沙盘上，地上是6层，如果你咨询下跃，他就用激光笔从地面往上数三层，如果你咨询上叠，他就用激光笔从顶层往下数两层，如果你问中叠，他就用激光笔指中间。

业主，只会关心自己的房子户型，没有人会想到，纵坐标发生了变化。

搞晕了住建、规划，当然，也可能是装晕，总之，再骗过了验收之后，为了让1000多户业主搞不清楚情况，开发商还做了一个更厉害的布置。

他们修改了电梯按钮。

正常的电梯按钮应该怎么写，各位？

B1 B2 1 2 3 4 5 6 7 对不对

这个开发商的电梯按钮是 B1 B2 G 1 2 3 4 5 6

如果你学过英语，你对英语有很深的理解，你就知道，G，就是GROUND，地面，很合理。

所以正常来讲你没办法意识到，你买的房子它错位了。

你家的大门，长在了规划的地下室。

你家原本的大门，其实在你的卧室，早被开发商堵死了，成了一面墙。

除非，这个房子它6个面漏水、地基漏水，他原本有3层的根埋在土里，现在硬生生被拔了出来，牺牲了采光权，四处维修甚至废了命，骗了政府埋了再挖。

他就么硬生生的，把一个刚需逼成了退房，当你想退房了，你再回头寻找掩埋起来的真相，你才会看到那个G层上挂着的土！

开发商它付出了这么大的代价，它能换到什么好处呢？

能换到多了20万平米，一平米可以卖2万，在2019年。

我去了很多很多楼盘，遇到了很多很多案子。

有的楼盘，质量很差，

有的楼盘，规划变更，

有的楼盘，欺负业主，

有的楼盘……

但是我真的很难遇到一个楼盘，就是他除了烂尾，他什么都占，他五毒俱全。

就这样一个五毒俱全的房子，在这个时代，却是宝贝，因为他居然没有烂尾。

前不久，我和我的一个老同学聊天，老同学在法院，我想请教他一个问题。

我发现，我们所在天南海北，代理的所有房屋质量案件，从立案到开庭，中间都隔了相对很长的时间。因为我们几乎会打到涉及商品房的所有案由，所以很容易总结规律。

我不是很理解，为什么质量问题，比延期交房、办证、面积缩水、虚假宣传之类的，开庭要慢？

甚至连保交楼的逾期交房违约金、退房，从立案到开庭都慢？

老哥拍了拍我的肩膀，说，听哥给你讲，讲的不一定对。

他说，遇到凡是这种可能是共性的质量问题，第一步不是先去开庭，而是先请示政府，让政府去进行调研——调研全市、全区其他楼盘，是不是也有这种共性的质量问题。

是一个楼盘所有楼都有这个问题，还是一栋楼有这个问题。

如果是一栋楼有问题，好办，马上开庭、依法审理。

如果是一个小区有问题，那就要研究了。

如果是一个市，全部楼盘，都有这个问题，好，这个问题就放着吧。

朋友还给我举了个例子，某开发商，是当地唯一一个没有烂尾的开发商，有一天来了个外地律师，突然就提了个房屋质量诉讼，说这个房子某某质量不合格。

市里调研之后，结论是这样的。

这个开发商是目前全市，唯一一个没有烂尾的开发商，如果一家赔偿几十万，这个开发商也得破产烂尾，那房地产就真的完了，对业主也不好。

我是为你好，所以让你输，这样你就有个破房子了，你也没吃亏，这可是个房子！

房子是有保修期的，五年以后，不能输的开发商，就真的不怕输了，输的永远都是业主。

在保修期内主张权利，原本是任何一个行业、任何一种产品天经地义的事情。

你的手机坏了，你的电视坏了，别说是修，立刻退换货都是很正常的。

但是一旦到了几百上千万的房产，原本是出了质量问题，会让业主丢命的天大的事情，居然比不过让开发商再多赚一点儿钱。

我问了老哥个问题，如果一开始就依法判决，房地产断不至于这么烂。

朋友回答了我的问题，或许你说的对，但现在已经积重难返了，如果你是我们，你会怎么办？

露丝也问了这样的问题，她不是问法院，而是问政府部门。

一个6层的房子，整整一层埋起来，又挖开，你们是怎么验收通过的？

政府的同志说：啊？我不知道这个情况呀？真的吗？

最后，露丝问了我一个问题。

她说徐律师，我每天的工作，我的事业，就是设计安全舒服的好房子，这是我人生中第一次买期房，我没想到我们盖的房子，是这个样子的。

好吧，这不是一个问题。

请允许我最后补上这个问题，最后还是一道数学题，

说有一棵树，地上的树冠是6米，地下的根是3米，有人用地上2万一米，买你的树，请问，你能卖多少钱？

在未来的某一天，

一个稚气未脱的小姑娘，在地产商的面试会上，大声的喊：

18！

刑事有罪推定

https://bbs.saraba1st.com/2b/thread-2205989-1-1.html
重复了