唉，烂尾楼

matsuri214

原文来自徐斌的微博：https://weibo.com/1411374460/P4uUmFVax

@徐斌房产律师
在某个烂尾楼案子里，有一个开挖掘机的老哥，让我印象有点儿深刻。

几百个业主要房子，只有他一个，天天想着退房。

有一次我去当地出差，和业主们一起与开发商、专班开碰头会，会议大获全胜取得了进展，交房的主要障碍被排除了。

业主们兴高采烈，要拉我和同事去吃“庆功宴”。

这个开挖掘机的大哥，在人群中显得格格不入，他一直晃来晃去，直到大家都上车了，却把我拉住，就好像憋了很久终于等到机会，问我能不能帮他退房。

其他几个业主不太关心退房的事情，又急着上车去饭店，就过来对他劝解。

有人说，为什么退房，开发商又没钱了。

又有人说，保交楼专班不可能让你退的，房价跌了这么多。

“不是因为房价降了！”大哥不善言辞、老脸一红，匆忙辩解。

你和我们一起上车去吃饭吧，有什么事儿饭局上再说。业主代表劝到，业主代表威望很高，一呼百应。

那老哥看大家都急着走，他也有点不好意思，我被其他业主拉着上了车，透过车窗，看到老哥一直在外面晃，好像在犹豫要不要和其他人一起去吃饭。

饭桌上，我还是看到这个老哥，不知道他怎么来到饭店的，一大桌人，他坐在一个小角落。

业主们还在兴头上，今天话格外的多，谈天说地，从烂尾楼聊到疫情，疫情说到经济，我岔开话题，给老哥争取了一个发言机会，我说你不是有话没问完吗，你继续呗。

老哥接过话题，又开始问退房的事儿。

我花了一点时间，把退房的情况给他做了完整的解释，但是我看他的表情，就知道他并不满意。

原本简单的法律规定，在保交楼政策中充满未知之数，别说是政府专班领导对退房持有排斥态度，连一起维权的业主也不能100%的理解和支持，更多的人是妥协与无奈、是害怕钱房两空的风险。

我回到北京，过了一段时间，老哥又追着我问退房的事情。

结合房价的变化，结合业主群里的一些声音，我就给业主们提议，选出一两家打一下试试看，如果能赢，法院同意退房，就让其他邻居（有需要的）跟进，如果不能退，大家也心里有数了。

业主代表是明智而讲理的，能照顾到群里所有人的诉求，就为想退房的业主单拉了群，陆陆续续进来了几十个业主，其中就有这位老哥。

我们前后组织了三次线上会，系统的讲解退房的诉讼的方案、风险与成本，业主们自发的选择了两个代表，一个是因为离婚原因，不得不退房的女业主，一个就是这位挖掘机老哥。

我们很快拟好了诉状、完成了立案工作，法院也通知缴费了，就在一切都很顺利的时候，律师给我说，这老哥不同意退房了，理由是，他负担不起七八千元的诉讼费。

我有点儿生气，这意味着我们在他身上花的时间、精力全白费了。

我找到这位老哥，跟他通了个电话，我说不是你想退房的吗，不是给你说了诉讼费吗？

老哥这个时候才给我讲，他现在之所以非要退房，是因为，他没钱了。

这个房子就算盖好了，他也没有能力偿还贷款，没钱装修。

而现在，他连交诉讼费的钱都没有了。

这个时候，我的脑海里开始闪回最早在开完会、上车前，透过车窗看到那位老哥徘徊的身影，我就把一切理由都串起来了。

我没有透视眼，看不到这位老哥的银行卡的余额，余额低到几千元都没有，是我想都想不到的。

我作为房产律师，不是法援律师，不是支援西部建设的律师，不是给放养的牧民打官司，我实在想不到我的客户已经穷到了这个份上。

但是，法律面前，人人平等，我可以不另外收他的律师费（集团诉讼的客户付了律师费给我），但是，我没办法帮他免掉去法院诉讼的诉讼费。

不交诉讼费，案子就按照撤诉处理，没过多久另外一个原告也撤诉。

就这样，时间又过了一年，突然有一天，在群里的另外一个业主，追问退房的事情。

我给她们解释，由于两个前锋原告，都撤诉了，所以现在也不确定房子能不能退。

业主提议，还是再试一次吧，这一次，很多业主纷纷响应。

以前以要房为主流的，突然就开始起了变化，退房的人估计要占到人群的40%以上，原因很简单，时间又过了一年，房价又降了不少。退房开始占了上风。

这次想退房的人里，依然有这位挖掘机老哥，我们又组织业主开了几次会，一年前说过的东西，一年后没人会记得，所以只能重新讲。

这一次新的诉讼，终于没有撤诉，但是很遗憾的是，一审法官就明确的告诉我们，退房是不可能的，因为这是保交楼，为了维护市场交易秩序的稳定，再加上房子肯定能交（感谢之前维权没有白维权），合同目的迟早能实现，所以不能退。

我们就开始劝说三个原告撤诉，其中两个同意撤诉，法院退回了诉讼费，还剩下一位业主坚持到了二审，就是这位挖掘机老哥。

以我们的预测，结果不会有什么变化的。

一审法院的法官，并没有权利决定退还是不退，上面有审委会，审委会背后有保交楼专班。

住建局的领导们，他们可能管不住监管资金，但是他们能代表老百姓讲，退房对大局是不利的。

这种区里领导、住建领导，叫上公检法一起开的会，通常也会通知开发商到场，除了开发商，还有银行，甚至总包，但是唯独不会叫上购房人。

我听我老师讲，在动乱年代，如果大家一起开会，没来的那个人大概率被定为反X分子。

大领导、大金融家、大地产商、大法官、大包工头在一起开会，能左右无数人的司法审判结果，是我们今天房子能退、不能退的核心要素。

但是以我所知所见，世界是个巨大的草台班子，我们平时幻想能操盘全局、英明伟大的人其实是没有的，法院的院长，不见得比一线法官懂法律，来的是执行庭还是破产庭的人，给出的意见可能180度的不同，银行的同志们，从来都是让我们相信，不能退房银行就得死，至于是真死、假死，没人能知道。

之所以我们能在评论区信誓旦旦的讲，大概率是打字的人从来没参加过这类会议，他们既没有足够的距离，看到这个世界是如何运转的，也没有足够的阅历，能评价这些会议的质量。

有没有可能，是一群不真的理解世界的人，基于自身的局限性，依据有限的信息，得出了和客观事实既然相反的决策？

一方面，老百姓的贷款必须还，即便法律规定很明确，买烂尾楼的业主可以解除贷款合同，但是当领导问法院同志的意见的时候，他们可能只是给出符合大家心意的回答。

如果领导问，这个贷款不还银行有多大风险，银行一定会说不还这个钱银行要承担巨大的风险。

不会有人不给银行的同志脸面，问几句不合时宜的话：

为什么给开发商贷款，开发商不还，银行能监管而不监管，没有系统性的风险？

为什么保交楼提供白名单、纾困资金，银行能评估能风控，就没有系统性的风险？

为什么到了业主这，贷款不还，银行就有系统性的风险了？

为什么你们自己冒了那么多风险就可以，到我们这儿你们突然就害怕风险了?

有没有可能风险不是用钱算的，风险是用身份算的，有钱的人借钱没风险，没钱的人借钱有风险？

有没有可能宏观上是完全相反，老百姓，在踏踏实实的还钱，而那些大屁股上包了金镶了钻的人，早早去国外逍遥快活去了。然后前者是不稳定因素，后者是市场秩序稳定？

经常有人，在我的评论区说，不能这样那样，这样银行就死了。

但是，从来也没有人，在我的评论区给“系统”算过账。

如果有人算了账，这不是一个分享知识的平台吗？你大可以广而告之，说为了避免我们全社会遭殃，不得不放弃一些人。就像流浪地球，大家要抽签，我想大多数人都能理解。

真正可怕的是，普通人之所以被决定了命运，可能仅仅是因为我们在一些重要的会议上，没有发言的机会。

不仅仅是没有发言的机会，其实，还有很多人，他们都不知道自己未来的命运。

单纯断供这件事，80%断供的人不知道断供的后果。这个世界是有很多，买了房子、房子烂尾，直接断供的法盲的。有知识有文化，能理解断供之后不是房子没了那么简单的人，在人群中属于少数，愚昧无知、人云亦云，别人都断供他也跟着断供的人，才是大多数。

我自己做律师，我也有厌蠢的毛病。我常常在内心厌恶这些，别人10分钟能听懂，给他说一百遍他也听不进去的人。我也同样讨厌，在我的评论区动不动就指点江山的人，因为这些人身上透露出的傲慢，和一些领导给我的感受一模一样。被这些人决定了命运，是可笑又可悲的。

大多数人，是意识不到自己未来的命运的，所以，他们也不可能在灾害到来之前，喊出救命，直到有一天，失去了挽回这一切的机会。

而当务之急，不是普法教育，而是一定要为多数人群、不懂法的人，设计一个最后的救济途径。

既然我们能接受烂尾开发商、地方平台公司欠一屁股债不还，既然我们要在疫情的时候，不惜代价的挽救老人，如果我们的主导思想，就是个个都要救，而不是牺牲大多数，挽救资本家，我认为就应该给确实没钱的普通人同样的机会。

几条可行的思路有：

A、在按揭贷款案件中，设置一个限制，不允许银行起诉一次性还清本息，只允许银行起诉已经拖欠的部分。这样银行催讨贷款就像物业公司催讨物业费一样，可以通过“司法的低效运转”，来降低群体偿还贷款的压力。

B、允许购房人通过开低收入证明、唯一住房证明的方式，来获得缓冲期。

C、大幅度降低银行贷款的还款周期和利息，尤其是涉及到延期交房的项目，给予还款利息上的减免（可以和逾期交房违约金抵扣）。

D、允许购房人退房，通过“放弃”首付款的方式从债务中跳出。

E、允许购房人“置换”楼盘未售出的小户型，降低其贷款规模。

F、为买到烂尾楼又丧失还贷能力的业主提供保障性住房。

……

如果我们愿意做这件事，我相信会有一百种办法来解决问题。




没别的意思，只是单纯的觉得烂尾楼的购买人好惨哦，不禁想转出来

刘昊霖

小作文司马

origen

又是甩锅银行的，我看就该让银行倒闭接锅，看看问题解决了没

amzonme

老太婆的裹脚布，又臭又长。这篇文章就是。

wjxforever

讨厌别人指点江山，自己反而在指点江山是吧，还要把自己塑造成一个关心人民的人民律师。要我说，写长篇小作文的律师有一个算一个，全都不是好鸟

Vacuolar

对于前面讲故事，中间一转自己输出，前面故事没结尾，自己说的话说不明白的，一律看作写手写的。
前面讲故事能讲明白，怎么突然自己要说话时就不会中文了。

c月光咖啡

太长太臭，用kimi总结：
这段内容讲述了一个烂尾楼案件中，一位开挖掘机的业主坚持要求退房的故事。这位业主与其他业主不同，他因为经济困难，无法承担房贷和装修费用，迫切希望退房。尽管在一次会议中取得了进展，但这位业主仍然坚持退房。在多次尝试和诉讼过程中，由于诉讼费用等问题，他的退房请求最终未能成功。这个故事揭示了在烂尾楼问题中，普通业主面临的困境和退房的复杂性。同时，作者提出了一些可能的解决方案，如限制银行一次性追讨贷款、提供缓冲期、降低还款周期和利息、允许退房或置换等，以帮助那些无力偿还贷款的业主。这些建议旨在为不懂法律的普通人提供最后的救济途径，体现了对弱势群体的关怀和对当前司法和社会问题的深刻反思。

碧空之歌P

什么傻逼律师，就这水平？废话一大堆

jkl

徐斌文风就这样，知乎回答除了一句话点评之外很多也是讲故事。但人家又不靠发这些东西吃饭。徐斌长期给烂尾楼业主打官司，在性别议题上的观点也可以说和泥潭主流完全一致吧，发篇小作文就不是好鸟了？

静哮苍穹

所以按照楼主的逻辑，如果不是烂尾楼，这位挖机大哥一定就不会遇到这样的困境了吧

—— 来自 鹅球 v3.1.88.3

uxon

唯一住房断供能强制执行吗？

利冯兹

uxon 发表于 2024-12-23 19:43
唯一住房断供能强制执行吗？

给几年租金就是，说白了就是能买房都是穿鞋的，那不得拿捏的死死的

琴酒

uxon 发表于 2024-12-23 19:43
唯一住房断供能强制执行吗？

现在可以了 假设房子拍卖后 会留给你一部分租房钱

最高院2004年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2004）》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该条款在实施过程中被部分被执行人恶意利用逃避执行。因此，2015年，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确指出，被执行人的唯一住房也能执行，比如常见情形有：

（1）被执行人的配偶或子女名下有其它能够维持生活必需的居住房屋；

（2）执行依据生效后，如果有被执行人为“躲避债务”将其名下的其他房产转让他人，导致现在执行的房屋成了其生活所必需的住房；

（3）申请执行人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。

上述案例是借款人将唯一住房办理抵押借款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，如果在执行拍卖前解决借款人的居住问题，即使抵押的房产是唯一住房，是可以查封、拍卖、变卖或抵债的。

onEgoOdmAn

uxon 发表于 2024-12-23 19:43
唯一住房断供能强制执行吗？

现在可以但是因为当前断供倾向的人太多银行反而不强逼了毕竟法拍房数量爆增必须大打折扣才能卖出去搞得民怨沸腾最后还是大亏......

cpuisme

政府发动资源保交楼错了吗？为什么不找业主参会？难道不是因为其他人参会是带着资源来搭台，业主来是自保拆台吗？他在大家努力争取最大公约数把难关撑过去的时候，思考的是抓人背锅？背锅了就能解决问题？什么时候秩序崩塌普通人会是收益最多的？
所以，他到底在想什么？没有目标吗？

lqi1

cpuisme 发表于 2024-12-23 20:18
政府发动资源保交楼错了吗？为什么不找业主参会？难道不是因为其他人参会是带着资源来搭台，业主来是自保 ...

难怪说有人说s1不少人拟人化程度很高，确实是见识到了，是啊，烂尾楼业主是拆台的，其他人是补台的，共渡难关，再苦一苦无辜的受害者就行了吗，这种言论确实是充分展示了阁下的拟人性。

百损道人

这篇文章前后跳脱之远，已经近乎于比兴了。

—— 来自 S1Fun

1303312165

别买期房呗，小老百姓拿头赌口牙～

abzoon

受害者有原罪是吧

cpuisme

lqi1 发表于 2024-12-23 20:44
难怪说有人说s1不少人拟人化程度很高，确实是见识到了，是啊，烂尾楼业主是拆台的，其他人是补台的，共渡 ...

这就是电车困境。个人利益最大化的退房就是对“保交楼”的打击，保交楼就是在解决“烂尾楼”的社会问题。然后作者假设了一圈追责，也没提出更好的解决办法。当然感慨他莫名其妙了，同情是最廉价的情感。

方舟失智博士

cpuisme 发表于 2024-12-23 21:07
这就是电车困境。个人利益最大化的退房就是对“保交楼”的打击，保交楼就是在解决“烂尾楼”的社会问题。 ...

这话说的 难道不该追责么……无非实在没法追了
就算追不了开发商 银行监管的资金部分还没责任么。当然我也懂这里面意思根本追不完

lawsherman

静哮苍穹 发表于 2024-12-23 19:37
所以按照楼主的逻辑，如果不是烂尾楼，这位挖机大哥一定就不会遇到这样的困境了吧

—— 来自 鹅球 v3.1.88 ...

没买房，每月只用付点房租就能生活下去
买了房，不仅储蓄清空了，每月还要付比房租多3、4倍的贷款

jeokeo

保交楼，就是保“交”楼而已。
只交楼，水电绿化证什么都不保证。

说真的和土匪明抢没啥区别。
为什么我知道，因为我们这里好几起这种事情啊，可太知道了。

开发商通过保交楼，把没绿化没电梯没燃气网络水电的小区强行交房，然后就造完成保交楼任务，开始收物业费了。

而且现在很多设备都是物联网的。开发商欠供应商的钱，供应商就直接远程关停设备。比如说电梯之类。

业主是苦不堪言，而且还不能算烂尾楼。得算保交楼里亮眼的业绩之一。

johnie.2

lawsherman 发表于 2024-12-23 21:19
没买房，每月只用付点房租就能生活下去
买了房，不仅储蓄清空了，每月还要付比房租多3、4倍的贷款 ...

比房租多三四倍的贷款 你买的是几千万的豪宅吗

lqi1

回错了，不好意思。

lawsherman

johnie.2 发表于 2024-12-23 21:23
比房租多三四倍的贷款 你买的是几千万的豪宅吗

多3、4倍有问题？你没租过房子还是没买过房？

今天不守尸

呼吸哥，绝境战神！只C解散局，至于为什么会变成绝境，你别问

johnie.2

lawsherman 发表于 2024-12-23 21:26
多3、4倍有问题？你没租过房子还是没买过房？

我现在就在租房子啊 挂牌价450w的房子月租金6500
买的房子正在装修 月贷款13700（算上公积金）
你要每个月还贷4倍（6500*4=26000）那房价要去到1600w？

lawsherman

johnie.2 发表于 2024-12-23 21:28
我现在就在租房子啊 挂牌价450w的房子月租金6500
买的房子正在装修 月贷款13700（算上公积金）
你要每个 ...

为什么非得租你那6500的房子，找间2000的不好吗

我穷逼只能租800一间的房子，现在每月房贷5千。这都多5倍了

lqi1

cpuisme 发表于 2024-12-23 21:07
这就是电车困境。个人利益最大化的退房就是对“保交楼”的打击，保交楼就是在解决“烂尾楼”的社会问题。 ...

同情是廉价的，也是无用的，可惜你连最基本的同理心都没有，古人说人异于禽兽者几希，所以你拟人化程度确实非常高。

小小解学士

小作文的核心思想很简单啊，你们都不看的么？  全篇最关键的那几句的意思不就是银行是傻逼么？ 难道S1全是金融从业者，看到主楼喷自己 不高兴了，然后把屎扣在受害者跟律师身上？？？

johnie.2

lawsherman 发表于 2024-12-23 21:29
为什么非得租你那6500的房子，找间2000的不好吗

我穷逼只能租800一间的房子，现在每月房贷5千。这都多5倍 ...

但800租金的房子 房贷肯定不是5000啊
租售比了解一下

doink

徐斌日常喷保交楼
按他逻辑就不该有保交楼这个事，开发商无法履约该破产就去破产，业主该退款退款，烂尾楼盘自有法律和市场去盘活

jeokeo

doink 发表于 2024-12-23 22:20
徐斌日常喷保交楼
按他逻辑就不该有保交楼这个事，开发商无法履约该破产就去破产，业主该退款退款，烂尾楼 ...

责任人该枪毙枪毙，这点最重要

但是现在实际上各方违规的都没事
最无辜的买家承担了所有

lawsherman

johnie.2 发表于 2024-12-23 22:05
但800租金的房子 房贷肯定不是5000啊
租售比了解一下

你搞错了一个事情

为什么非得去租高价的房

Misono_Mayu

坛友疑似懂得太多了

—— 来自 鹅球 v3.3.92